« Encadrement des loyers : estimations des futurs plafonds »

« L’encadrement des baux, prévu d’ici la fin d’année par la loi sur l’accès au logement et à un urbanisme rénové (ALUR), va permettre aux locataires de reprendre définitivement la main. Voici notre estimation exclusive des futurs plafonds de loyers dans une dizaine de grandes villes. »

Selon les experts, l’encadrement des loyers prévu par la loi sur l'accès au logement et à un urbanisme rénové (ALUR) pourrait modifier jusqu’à 30% des baux en cours. Qu’en est-il du vôtre ? Pour le savoir, consultez notre tableau exclusif (ci-dessous), réalisé avec l’aide de Century 21, qui donne pour la première fois une estimation des loyers plafonds et des loyers planchers dans une dizaine de grandes villes sur les 28 agglomérations qui seront à terme concernées par le dispositif.

Nous avons procédé de la même façon que pour ce futur barème officiel, en partant du loyer médian de chaque type de logement (celui pour lequel il y a autant de biens qui se louent plus cher que de biens qui se louent moins cher).

Prenez votre calculatrice : si votre loyer excède le loyer plafond, vous devriez pouvoir exiger, à la prochaine reconduction du bail, de repasser au-dessous. A l’inverse, s’il est inférieur au loyer plancher, votre bailleur pourra l’augmenter jusqu’à ce niveau. Et s’il est compris entre les deux, il ne pourra pas le faire varier au-delà de l’indice de révision (l’IRL, fixé à + 0,7% fin 2013). Mais, même dans ces deux derniers cas, tentez de le convaincre de s’abstenir. «A cause de la crise, près d’un bailleur sur deux affirme avoir renoncé à appliquer l’IRL», rappelle Patrick Chappey, fondateur du site Gererseul.com.

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La plupart des observatoires locaux, qui serviront de base au dispositif d’encadrement voulu par la ministre, devraient, selon nos informations, mettre plusieurs mois avant de voir le jour.

Facheux contretemps ! Alors que la loi sur le logement s’apprête à être définitivement votée , l’encadrement des loyers, pierre angulaire du texte porté par la ministre Cécile Duflot, devrait mettre encore du temps à entrer en vigueur. De fait, après plus d’un an d’expérimentation les fameux observatoires locaux des loyers, qui doivent servir de référence pour contenir les excès des bailleurs, sont loin d’être opérationnels. "Nous avons actuellement validé la méthode et la nature des données de 4 des 19 observatoires mis en place. Et nous avons été informés que la collecte est de qualité inégale pour les autres", juge Stephane Grégoir, président du Comité scientifique, chargé par le ministère de valider la pertinence des outils. De sources concordantes, les observatoires des agglomérations lyonnaise, marseillaise et bordelaise, figurent même parmi les plus en retard… De graves lacunes sur des marchés hautement tendus qui ont de quoi retarder cette mesure phare de la future loi.

Dans l’entourage de la ministre, on admet d’ailleurs les difficultés. "L’observatoire de l’agglomération parisienne sera probablement prêt à l’automne, mais il faut bien reconnaître que pour l’essentiel des autres villes les données ne seront peut-être pas exploitables avant la fin de l’année", lâche un conseiller.

Ce lancement poussif tient bien sûr à la complexité même du dispositif. Pour rappel, ces 19 observatoires focalisés sur les marchés les plus sensibles - ils seront 28 à terme - ont pour but de déterminer, tous les ans, un loyer médian (c’est à dire un loyer pour lequel il y a autant de logements qui se louent plus cher que de logements qui se louent moins cher), par type de bien et par quartier. L’objectif étant à terme de permettre aux préfets de fixer des loyers de référence qui figureront sur les baux et permettront localement de maîtriser les prix : tout loyer supérieur de plus de 20% au loyer médian devra être ramené sous ce plafond.

Depuis l’an passé, les Agences d’urbanisme ou les Agences départementales d’informations sur le logement (Adil) ont ainsi été chargées de recueillir et de compiler les données auprès des bailleurs privés et des professionnels de l’immobilier locaux. Et afin d’homogénéiser le dispositif, chacune de ces organisations locales a dû se plier à un cahier des charges extrêmement précis fixé par un Comité scientifique, composé d’experts du marché immobilier.A ces process lourds et complexes, se sont ajoutées de sérieuses entraves politiques. En cause : un conflit ouvert depuis l’été dernier entre la Fédération nationale des agents immobiliers (12.000 adhérents partout en France) et le gouvernement. Affichant son désaccord avec nombre de mesures du projet de loi de Cécile Duflot, la première fédération d’agents immobiliers a décidé de stopper purement et simplement sa collaboration aux observatoires. Un boycott qui a de facto perturbé la collecte reconnaissent nombre de responsables d’Adil et d’agences d’urbanismes locales.